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世和律师事务。
杜蘅与陈清颖在会议室接待了房东阿姨一家人,房东阿姨与先生,儿子儿媳妇。
房东一家人都是本地人,北方人直爽的性子,房东阿姨快人快语,很生气很急切,很焦躁,一脸的暴躁气质。
律师常常面对的是负能量,是在强烈的情绪中的人,是以,杜蘅已经修炼的沉稳如山,不会轻易的被人带着节奏走;陈清颖性格温和平和,她言语缓缓,周全的帮大家倒水,不失时机的关照着众人。
会议室里,有有一束花发散幽香,陈清颖端过来的茶水亦有香味弥漫,尽量冲淡着对面当事人一家人的火气。
再度听房东阿姨一家人七嘴八舌的说了案情经过,案情很简单。在他们一边说的过程中,杜蘅低头也看过了至关重要的房东儿子与购房业主的协议,协议是房产中介提供的标准格式模板,本身也无很大很可争议的地方。
购房定金二十万,虽然这个定金数目不低,但是绝对低于《合同法》最高限额的合同标的的百分之二十,相对于几百万的房子,是完全的正常范围定金;定金罚则的规定,支付定金房违约,定金不退,也没有任何的异议。
“不是我们不买啊,按照之前的安排,我们是可以买的,也买得起的。现在是贷款额度太少,要追加的首付款太多,这是实在没办法了。”
“这合同上写着,我们首付是290万,负担契税等税费,还有中介的服务费……”房东的儿媳妇道。
“也备注着,如果批贷额度不够,你们需要补齐首付款的差额。”
杜蘅指着小括号的字说道。当事人都是习惯说有利于自己一方的话,这无可厚非,但是,的确也是在考验律师的细心与怀疑精神。
“那我们就没办法了吗?”房东阿姨道。“二十万啊,不能就一分钱不给我们吧。这太不公平了,关键的是,这不怪我们啊……”
是的,这是关键。房东并没有违约的恶意,可是,合同法所约束的违约行为,并不必要求是恶意违约。只是,履行不能是因为这样突如其来的意外,这对谁来说都不甘心。
“还有一些机会……今天新出了一条补充解释,有关部门就已经签订购房协议,但是没有网签的房子,比如,如果是第三套住房,买主已经不符合购房条件,这导致实际不能够履行的房产买卖,那么,合同应当终止,业主退还定金与首付款等已收费用。就这条来看,有关部门是将这条政策解释为不可抗力导致合同终止。”
杜蘅拿出一份打印的文件给房东一家人看。
“那我们可以问他们要啊……人家都说了,买不了的退,他就应该推给我们。”房东阿姨急切的说道。
陈清颖将水向阿姨推了推,微微笑着示意她情绪缓一缓。
“这是针对的两回事儿……”
“不都是买房么?怎么就是两回事儿了。”房东阿姨不解。
“这明明就是一回事儿,你不能帮着别人说啊……”房东阿姨的儿媳妇也说道。
杜蘅在心里默念着,逻辑很有用,但是大多数人不懂,律师的工作就是科普,科普,科普……
“您看啊,是这样,这条政策针对的是在政策范围内的合同实际不能够履行,因为政策不允许过户,这样的情况下,是终止履行。而按照住建局的新政,你们已经卖掉了名下房子,名下一套房子都没有,这是符合购房政策的。你们的合同,从政策角度来说,没有任何的履行障碍。你们不能够履行合同,是因为贷款的政策影响,是不能够支付足够的首付款。这是两回事儿……”
“不都还是政策问题么?都是国家机关的政策,为什么有区别?”房东的日子追问。
世界上最神秘的组织之一,是有关部门。然而,这是个笑话。不同部门的不同规定在法律上是有着严格的划分的,区别意义甚大,可是这些当事人就更不懂得了。
眼前明明很清楚的事情,在很难跟当事人去解释清楚的时候,杜蘅不由得有些气馁。
“阿姨,是这的,这条规定呢,就说了一种情况,就是名下有两套房,住建局不让过户的合同终止,业主要退款,其他的都不管的。”陈清颖道。
房东阿姨恍然大悟。
“这个姑娘说的明白啊……那我们还有办法能够要出来这钱么?”
“我们能试试,就说类似的情况这么样处理,那么我们也应该能够要求怎么样处理。不过没有这种明文规定,不敢保的……”
陈清颖解释着。
三言两语,陈清颖得到了比杜蘅还要多的信任。
房东阿姨开始与杜蘅商议着怎么去解决,陈清颖给出的方案是,先代房东一家人去跟业主谈谈,如果解释不清楚,那么再起诉。
杜蘅一边喝掉了半杯茶水,一边欣赏的看着陈清颖与房东一家人聊得热络,开始反思自己的谈案方式。
其实,陈清颖的解释是没有自己解释的清楚的,但是,她用自己的方式让当事人以为自己是明白的,而且,当事人也的确走出了理解的误区;而杜蘅自己,是用自己的角度去解释,填鸭式的说着很多的道理与概念,根本没有顾及房东阿姨一家人的接受能力。在争辩中,将自己放在了与对方相反的立场,适得其反。
终于,房东阿姨起了费用的问题。
“律师的时间成本是很高的,这个,请您明白我们付出的时间成本。”陈清颖微微笑着。
“那是,那是……”
“不过呢,阿姨与我们认识,我们肯定要多照顾的。您遭受了经济损失,也的确很难过,我很理解您。这样,您先不用交费,我可以先帮您跟业主谈谈,如果能够谈下来,业主退还的金额您觉得满意,能够达成协议,我们就收费业主退还金额的百分之二十;如果谈不下来,我们不收费。如果以后起诉的话,您支付五千的车马费用,之后的判决如果我们赢了,我们收判决金额的百分之二十。您一家人考虑一下?”
陈清颖道。
百分之二十的风险代理,是一个很适中的收费。而对当事人来说,事前不收费的诱惑是很大的。
协议谈成,签订,前后一个半小时。
送走了房东阿姨一家人,杜蘅主动与陈清颖击掌。
“你太厉害了,哪里是职场新人,简直是谈案的高手啊……如果没有你,我觉得我和他们会互相折磨到崩溃,不欢而散的。”
杜蘅由衷的说道。
“你做商事案子多了,接触的人都是中高层,彼此都能够get到点,你说话习惯。我呢,之前跟一些不学无术的富二代太太混了很久,最是知道怎么去跟那些不能够交流的人交流……”陈清颖总结着。
“这是律师的最黄金技能,有你太幸福了。”杜蘅抓着陈清颖的袖子说道。
“你觉得这个案子,如果打官司能赢么?”
“有关部门的政策,不可能涉及到非强制条款,如果是想无争议的赢下来,很难。如果这个案件适用于情势变更,虽然有点牵强,但是说的过去。本来合同保证的是交易安全,交易的可预测性;现在导致交易不安全的是政策,从公平角度来说,业主归还一部分,于情于理也是合宜的。”杜蘅分析着。
“一起努力,一场艰难的小案子。同是公权力车轮下的庸咏小民……”
杜蘅与陈清颖第二次击掌。